Theo Luật Đất đai năm 2024, “Sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất.
Dưới đây là điều kiện và thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được quy định theo từng trường hợp cụ thể, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
- Đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì được cấp Giấy chứng nhận. Các trường hợp này bao gồm:
- Có giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 (giấy tờ đứng tên mình):
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (ví dụ: Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở, Giấy phép cho xây cất nhà ở, Bản án của Toà án chế độ cũ).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất.
- Giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 (Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã, Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất, Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp).
- Giấy tờ về kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã/huyện/tỉnh xác nhận có ghi diện tích đất có nhà.
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng về việc giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 phù hợp với quy hoạch.
- Dự án/danh sách/văn bản về di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có tên người sử dụng đất.
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và xây dựng chứng nhận/cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền về giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở/xây dựng nhà ở để phân cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước/do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
- Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế của địa phương.
- Được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về giao đất để làm nhà ở/làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004 cũng được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, thanh lý, hóa giá…: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định với các giấy tờ này được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Được Nhà nước giao, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến 01/8/2024 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận: Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
- Giấy tờ ghi tên người khác nhưng có giấy tờ chuyển quyền: Đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền và đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã được thi hành. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
- Có bản sao giấy tờ bị thất lạc bản gốc: Được cấp Giấy chứng nhận nếu cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ quản lý, và được UBND cấp xã xác nhận đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện.
- Có nhiều thời điểm trên giấy tờ: Người sử dụng đất có thể chọn thời điểm trên giấy tờ làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng, đất nông nghiệp…: Được cấp Giấy chứng nhận nếu không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận đất này sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.
- Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, có thể được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980: Được cấp Giấy chứng nhận nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức hoặc diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, công trình. Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích đất là đất ở. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, được công nhận theo diện tích thực tế sử dụng với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn ổn định, lâu dài. Phần đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất (phi nông nghiệp hoặc nông nghiệp). Trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức.
- Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: Tương tự như trường hợp trên, được cấp Giấy chứng nhận nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Điều kiện về công nhận đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất còn lại tương tự trường hợp sử dụng trước ngày 18/12/1980. Không phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức.
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Được cấp Giấy chứng nhận nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở hoặc diện tích thực tế đã xây dựng. Nếu nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích đất là đất ở. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ được công nhận tương tự như các trường hợp trên. Phần đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung: Hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức của các hộ gia đình, cá nhân đó. Nếu một hộ, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở đã ổn định từ trước ngày 15/10/1993, hạn mức đất ở xác định theo từng thửa đất.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024: Không có giấy tờ, có đăng ký thường trú tại vùng kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định: Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
- Đối với đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 Hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu có vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể:
- Sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình, lòng, lề đường: Được cấp Giấy chứng nhận nếu đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, không nằm trong chỉ giới xây dựng và không có mục đích sử dụng cho các trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công cộng sau khi có điều chỉnh quy hoạch.
- Sử dụng đất lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường:
- Nếu thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng hay rừng phòng hộ mà không có Ban quản lý rừng, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng cho mục đích bảo vệ, phát triển rừng và xem xét cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp/làm nhà ở trước 01/7/2014, không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng/phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất để xây dựng hạ tầng công cộng, thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch cấp huyện/chung/phân khu/xây dựng/nông thôn, được xét cấp Giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang và không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với đất đã được giao không đúng thẩm quyền Hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với đất giao không đúng thẩm quyền hoặc do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Được cấp Giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp.
- Sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004: Được cấp Giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp huyện/chung/phân khu/xây dựng/nông thôn.
- Sử dụng ổn định từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014: Được cấp Giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp huyện/chung/phân khu/xây dựng/nông thôn. Diện tích đất ở được cấp tương ứng hạn mức hoặc toàn bộ diện tích thửa đất nếu nhỏ hơn hạn mức. Phần diện tích còn lại được công nhận theo hiện trạng.
- Đất được giao từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024: Được cấp Giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
Lưu ý: Nhà nước không xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 trở về sau, trừ trường hợp thứ 4 nêu trên.
Có thể bạn quan tâm:
Tư vấn pháp lý về đầu tư trong nước & nước ngoài
Tư vấn pháp lý liên quan đến hoạt động doanh nghiệp và thương mại
Mua bán và sáp nhập Doanh nghiệp
Tư vấn sở hữu trí tuệ
Tư vấn pháp lý về quyền sử dụng đất & bảo vệ môi trường
Tư vấn pháp lý về lao động & việc làm
Tư vấn, tổ chức các hoạt động giáo dục & đào tạo
Tư vấn thủ tục giải thể, xử lý nợ và phá sản doanh nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội | Tư Vấn Pháp Lý 24/7
Luật Sư Hà Nội Uy Tín | Tư Vấn Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Hoàn Kiếm – Hà Nội
Luật Sư Uy Tín Tại Ba Đình – Hà Nội | Tư Vấn Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Cầu Giấy – Hà Nội
Luật Sư Tư Vấn Miễn Phí- Cánh Cửa Đầu Tiên Tiếp Cận Công Lý
Chi Phí Thuê Luật Sư Bào Chữa Dân Sự
Luật Sư Dân Sự Uy Tín Tại Hà Nội
Top 18 Công Ty Luật, Văn Phòng Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội
Công Ty Luật Uy Tín Tại Hà Nội
Luật sư uy tín tại Hà Nội & Dịch vụ pháp lý toàn diện
Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới
Thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu từ 01/7/2025
Thủ tục làm Sổ đỏ có nhiều thay đổi từ ngày 01/7/2025 do sắp xếp lại đơn vị hành chính và thực hiện phân quyền, phân cấp.
- Thành phần hồ sơ Người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (nếu có).
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề (nếu có).
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình (nếu có).
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định hoặc có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng (nếu có).
- Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất (nếu có vi phạm).
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền, đối với trường hợp nhận chuyển quyền mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền.
- Giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó (nếu nhà ở, công trình thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng).
Đáng chú ý từ ngày 01/7/2025, khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người dân không cần nộp giấy xác nhận về việc đất không có tranh chấp, cũng như giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định hoặc phù hợp quy hoạch như trước đây. Việc kiểm tra các nội dung này sẽ do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo hình thức hậu kiểm.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.
Người dân cũng được lựa chọn nơi nộp hồ sơ tại bất kỳ ủy ban nhân dân cấp xã nào trong phạm vi cùng tỉnh, thay vì bắt buộc nộp tại nơi có đất như trước đây.
- Hình thức nộp hồ sơ Người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền.
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
- Thời gian làm thủ tục Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025:
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc.
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
- Như vậy, tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ cho tới khi nhận lại Giấy chứng nhận sẽ là không quá 20 ngày làm việc (17 ngày đăng ký + 3 ngày cấp Giấy chứng nhận).
- Lưu ý: Thời gian này không tính các ngày nghỉ, lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, hoặc thời gian xử lý vi phạm pháp luật và trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận được tăng thêm 10 ngày.
Chi phí làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
Khi làm Sổ đỏ, người dân cần nộp một số khoản tiền theo thông báo của cơ quan thuế, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp): Đây thường là khoản tiền lớn nhất. Không phải tất cả các trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ, một số trường hợp được cấp Giấy chứng nhận khi công nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
- Lệ phí trước bạ: Mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất là 0,5%. Cách tính lệ phí trước bạ là: (Giá 1m2 đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%. Giá 1m2 đất là giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Diện tích đất chịu lệ phí là toàn bộ diện tích thửa đất hợp pháp.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức thu do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định, nên có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
- Phí thẩm định hồ sơ (nếu có): Khoản phí này cũng do HĐND cấp tỉnh quy định, có thể có địa phương không thu.
- Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm tiền đo đạc.
Người sử dụng đất sẽ nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
DongThanhLaw
